價格出現(xiàn)地區(qū)分化 調(diào)控轉(zhuǎn)向分城施策

　　樓市今年將現(xiàn)量價齊穩(wěn)(市場觀察)

　　本報記者 周小苑

　　今年以來，隨著全國樓市呈現(xiàn)明顯降溫，房價漲幅進一步放緩，尤其是一二線城市與三四線城市之間房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出明顯分化趨勢。曾經(jīng)“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調(diào)控方式正逐漸改變，管理層對房地產(chǎn)市場“分類調(diào)控、因地制宜”的新思路越發(fā)清晰。專家認(rèn)為，樓市調(diào)控政策正逐步向市場化、差別化、長效化、地區(qū)化的特點發(fā)展，房地產(chǎn)市場今年將呈現(xiàn)量價齊穩(wěn)的趨勢，房價不會出現(xiàn)暴漲或暴跌。

　　【各地樓市呈現(xiàn)明顯分化】

　　在今年杭州樓市一些樓盤率先降價、部分銀行信貸政策收緊的沖擊下，全國房地產(chǎn)市場供需格局已經(jīng)悄然改變，樓市降溫趨勢明顯。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一方面市場已近高點的預(yù)期強烈，一些投資者開始高位離場;另一方面，管理層力推不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等信號，也意味著樓市調(diào)控已經(jīng)從交易環(huán)節(jié)向存量環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向，這種變化在一定程度上打壓了投資性需求。

　　在財政部財政科學(xué)研究所所長賈康看來，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的降價征兆，表明樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)地區(qū)分化。“從房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢看，房價必然按照不同區(qū)域、不同地段，形成分化格局。”賈康認(rèn)為，近期市場出現(xiàn)的地區(qū)分化信號“很正常”，改變了十年來房市的“單邊上漲”態(tài)勢。

　　“與前些年各地住房普遍供不應(yīng)求、市場熱銷情況不同，在區(qū)域市場持續(xù)分化的背景下，不同城市房地產(chǎn)景氣程度已出現(xiàn)較大差異。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲分析，一方面是一二線城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快;另一方面是三四線城市的住房庫存仍不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達到14至16個月。供不應(yīng)求的局面使得一線城市價格上漲壓力較大，北上廣深等一線城市的住宅價格同比漲幅要遠遠高于二線和三四線城市。

　　【一個政策管全國行不通】

　　面對當(dāng)前樓市分化趨勢，過去“一刀切”式的限購限貸等調(diào)控政策已經(jīng)難以發(fā)揮效果，因地制宜進行調(diào)控才是當(dāng)前市場發(fā)展的要求。為此，住建部在今年初就明確要求北上廣深4個一線城市要從嚴(yán)實施限購政策和差別化信貸政策;同時要求房價下跌的城市要重視消化存量，控制商品房開發(fā)規(guī)模。

　　對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場的主要矛盾已經(jīng)從過去的絕對短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫栴}突出。在住房市場出現(xiàn)的新變化、新形勢下，再采取“一刀切”的調(diào)控政策已無必要，政府對住房市場的調(diào)控及時進行優(yōu)化調(diào)整也是十分必要的。

　　事實上，今年政府工作報告中提出，針對不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　秦虹表示，這表明管理層已發(fā)出了調(diào)控政策的明確信號：在“抑制投機投資性需求，滿足合理的住房需求”這個大的政策方向不變的前提下，具體政策從過去的多為“一刀切”的政策轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”;從過去偏重需求端的調(diào)控轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”;從過去對房價的直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對住房供求關(guān)系的調(diào)整，其目的就是真正實現(xiàn)“住有所居”的住房目標(biāo)。

　　【短期內(nèi)難現(xiàn)暴漲暴跌】

　　近來，杭州等部分二三線城市不時傳來大幅降價的消息，使得近來唱空中國房地產(chǎn)市場之聲不絕于耳，一些人甚至預(yù)言樓市或?qū)⒈辣P。對此，專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)出現(xiàn)暴漲或暴跌都不現(xiàn)實。

　　“我們不能說住房市場出現(xiàn)大的拐點，更不同意崩盤的理論。” 任興洲表示，目前房地產(chǎn)市場增速放緩是宏觀經(jīng)濟減速換擋，以及供求關(guān)系逐漸改變的必然結(jié)果。沒有一個國家的房地產(chǎn)行業(yè)是永遠“高歌猛進”的，到了一定程度會規(guī)律性地回落。但這不是泡沫的破裂，而是正常回落。

　　任興洲認(rèn)為，縱觀全世界房地產(chǎn)的發(fā)展，在快速城市化的發(fā)展過程中，崩盤情況很少，甚至幾乎沒有出現(xiàn)。只有城市化到了很高的水平，而且房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)基本平衡了以后，才會出現(xiàn)所謂的泡沫破滅的問題，但我國當(dāng)前城市化率只有53%左右，整體水平還不是太高，還有相當(dāng)多的人沒有住房。而且與國外相比，我國房地產(chǎn)首付還是比較高的，杠桿率不高。在這樣的情況下，崩盤論并不現(xiàn)實。